纽约中介费怎么算？FARE Act 后房客还要付 broker fee 吗
偶寓编辑部阅读约 8 分钟
2025 年 6 月 11 日起，纽约市 FARE Act（Local Law 119 of 2024）把中介费归给「聘请中介的一方」：房东与房东的挂牌中介不得再把费用转嫁给房客。过去房客常付到约年租金 10–15%（月租 $3,500 的房子约 $4,200–6,300）的 broker fee，现在只有你自己聘请中介时才需要付。房东另须在广告与签约前，逐项书面揭露房客要付的所有费用。
免责声明本文为一般信息整理，非法律意见；法规可能变动，请以官方公告为准。
FARE Act 改了什么
FARE Act 全名 Fairness in Apartment Rental Expenses Act，是纽约市 2024 年第 119 号地方法（Local Law 119 of 2024），2025 年 6 月 11 日生效，内容编入纽约市行政法典第 20 篇第 4 章新增的第 15 分章「租赁不动产协议」（Rental real estate agreements）。核心规则只有一句：谁聘请中介，谁付中介费。
在纽约，多数房源是房东或管理公司请中介挂牌、带看。这类「房东方中介」（landlord's agent，包含把房源刊上网站的 listing agent）自生效日起不得向房客收取中介费；房东本人也要为自家中介或挂牌中介的违规行为负责。法规并设有可推翻的推定：中介只要公开刊登某个房源，就推定他是经房东授权而刊登。
另外两件事一并被禁止：不得规定房客必须透过某位指定中介才能租到房子，也不得要求房客接受同时代表房东与房客的「双重代理」（dual agent）。
什么情况下房客还是要付钱
FARE Act 禁止的是把房东方中介的费用转嫁给房客，不是禁止所有费用。以下三种情况，房客仍可能要付：
- 自己聘请中介：你主动找一位代表你的租房中介（tenant broker）帮你看房、谈约，双方约定的服务费仍要付。签约前请对方把金额与服务范围写成书面。
- 生效日前就成立的付款义务：如果在 2025 年 6 月 11 日之前，你对中介费已负有契约义务，依个案情形可能不受这项禁令保护。
- 背景与信用调查费：这类费用不在 FARE Act 的禁止范围，但依纽约州不动产法 §238-a，信用与背景调查费合计不得超过实际成本或 $20（取较低者），房东还要给你调查报告与收据；你若提供 30 天内做过的报告，房东应免收此费。所有费用仍须事先揭露。
| 情境 | 中介费由谁付 |
|---|---|
| 房东或管理公司请中介挂牌、带看 | 房东（房客 $0） |
| 你自己聘请中介代表你找房 | 房客，金额依双方书面约定 |
| 中介说「不聘我就不能看这间」 | 违法：不得以聘请中介作为租房条件 |
| 同时代表房东与房客的双重代理 | 违法：不得强制房客接受 |
看到 no fee 与 fee 房源该怎么判断
FARE Act 之后，广告与挂牌页面不得出现违法的房客中介费，而所有房客必须支付的费用都要以清楚显著的方式揭露。因此，如果一则房源写着「broker fee 一个月」，而带看的中介是房东请来的，这本身就是违规信号。
「no fee」这个标签在 2025 年之前多半代表房东吸收了中介费；现在一般房源本来就不该向房客收中介费，标签的信息价值已经下降。真正该比较的是签约当下要掏出多少钱：第一个月房租、押金，以及清单上被列出的其他费用。
签约流程也有硬性要求：房东或其中介必须给你一份逐项列出所有应付费用的书面揭露，每一项都要有文字说明，你要在签租约之前先签这份揭露；房东须保存三年并给你一份副本。拿不到这份清单，本身就是可以申诉的事由。
上路之后市场发生什么变化
最直接的改变是前期成本。过去房客付的中介费多半约年租金 12%、区间约 10–15%；以月租 $3,500 的房子为例，年租金 15% 换算约 $6,300。据 Brick Underground 引述 StreetEasy 的资料，法案上路后签约当下的平均前期支出从约 $12,942 降到约 $7,537，平均省下约 $5,404。
另一面是租金。部分原本收中介费、改挂 no fee 的房源把要价往上调，StreetEasy 观察到的平均幅度约 5.3%，个别中介回报的幅度更高。以月租 $3,000 为例，租金多 5% 是一年多付约 $1,800，仍低于一次付掉的中介费，但住到第二年之后差距会缩小；因此看到租金偏高的房源，值得同时算「第一年总支出」与「第二年总支出」两个数字再比较。
业界公会 REBNY 曾就此法提起诉讼并声请暂停实施，法院于 2025 年驳回该声请，法律如期生效。
签约前的六点检查清单
看到喜欢的房子、准备下订之前，把这六件事做完，可以挡掉大部分的费用争议：
- 问清楚带看的人是谁的中介：房东方，还是你自己聘的？答案决定你要不要付中介费。
- 要求那份逐项费用的书面揭露，在签租约之前拿到、看懂再签名。
- 把要付的钱列成一张表：第一个月房租、押金、申请与背景调查费、其他费用，加总后再比较不同房源。
- 看房、签约之前，不要先付任何「保留费」或「排队费」给中介。
- 所有款项用可追踪的方式支付（支票、银行转账），保留收据与对话记录。
- 若对方要求你先签一份中介委任合约才肯带看，先确认这是不是违法的强制聘请。
被违法收取中介费怎么办
FARE Act 由纽约市消费者与劳工保护局（DCWP）执法。你可以拨打 311 或到 DCWP 网站在线申诉，提交时附上短信、截图、收据，以及中介的姓名与联系方式，证据越完整越好。记得留下地址或 email，DCWP 才能把正式申诉表寄给你，否则只会被当成线索处理。
DCWP 认定违规后会开立传票，案件由纽约市行政听证办公室（OATH）审理；违规成立时，除了民事罚款，还可能被要求把违法收取的费用退还房客。依 Local Law 119 of 2024，违反收费禁令首次最高 $1,000、两年内再犯每次最高 $2,000；违反费用揭露义务者首次最高 $500、再犯每次最高 $1,000。
法律同时给了房客私人诉讼权，你也可以自行到民事法院起诉。DCWP 另备有 11 种语言的房客中介费权益手册，包含中文版本。
常见问题
纽约租房现在还要付中介费吗？
多数情况不用。2025 年 6 月 11 日起，房东聘请的中介不得向房客收中介费；只有当你自己聘请中介代表你找房时，才需要依双方的书面约定付费。
房东说不收中介费、但把月租调高，这样合法吗？
合法。FARE Act 规范的是中介费由谁负担，不管房东怎么订租金。实务上请用「第一年总支出」比较：把 12 个月房租、押金与所有揭露的费用加起来，再和其他房源对照。
看到标示「fee」的房源还可以租吗？
可以去看，但先问清楚中介代表谁。如果是房东请来的中介却要向你收费，那就是违规；如果是你自己另外聘的中介，费用才依你们的约定计算。
中介要我先签委任合约才愿意带看，可以吗？
不行。法律禁止把「必须聘请某位中介」当成看房或租房的条件，也禁止强制房客接受同时代表房东的双重代理。遇到这种要求，可以直接向 311 或 DCWP 申诉。
除了中介费，房东还可以向我收哪些钱？
背景与信用调查费不在 FARE Act 的禁止范围，但依纽约州不动产法 §238-a 合计上限为实际成本或 $20（取较低者）。所有房客要付的费用都必须事先揭露，并在签约前以逐项书面清单让你签名确认。押金另有上限与退还规定，详见〈纽约押金规定〉。
已经被收了中介费，钱拿得回来吗？
有机会。向 311 或 DCWP 申诉并附上付款证明，违规成立时 DCWP 可要求对方退还违法收取的费用；你也可以依法自行到民事法院起诉。