纽约押金规定｜上限一个月、14 天退还、扣款明细

纽约州 2019 年通过的《住房稳定与房客保护法》（HSTPA）把住宅押金上限订在一个月房租。州一般义务法第 7-108 条的用字是「押金或预付款均不得超过一个月租金」，房东不能因为房客是留学生、没有 SSN、没有信用记录或需要担保人，就要求两个月、三个月押金。

纽约州住房及社区更新局（HCR）的押金说明更明确：房东向房客、担保人或任何第三方要求超过一个月的押金都违法；只有续约房租调高、或租期中依法调涨房租时，房东才能要求补足差额，把押金补到新的月租金额。

一个月上限的例外只有季节性度假住宅与屋主自住的合作公寓（co-op）；另有受市府租金管制的单位、持续照护退休社区等机构型住宅整条不适用。一般出租公寓与分租房间没有例外；向二房东分租时对方同样是收押金的一方，签约前把金额与退还条件写进书面转租合约。

留学生常遇到房东提议「多押几个月」或「先付半年房租」。法条的用字是「押金或预付款」（deposit or advance），两者都受同一个月上限拘束，要求预付半年与法条文字相抵触。市场上仍常见这种要求；若决定接受，务必把金额与抵扣月份写进租约并用可追踪的方式付款。更常见也更有保障的做法是找担保人或担保公司，详见〈留学生没有 SSN／信用记录怎么在纽约租房〉。

另一种常见收费是「订位费」「保留费」。HCR 明文指出，房东或物业管理者不得为了保留房源而要求押金或额外费用，这类俗称 key money 的收费违法。看房当天被要求先付几百美元「压房」，就是警讯。

至于中介费，2025 年 6 月 11 日生效的 FARE Act 已规定由房东聘请的中介不得向房客收费，详见〈纽约中介费怎么算〉。

房客搬离后，房东必须在 14 天内做完两件事：交付一份逐项列出扣款理由与金额的书面明细，以及退还剩余的押金。

没做到，房东就丧失保留任何一分押金的权利。州检察长办公室的说法很直白：房东若没在 14 天内提供这份明细，就必须全额退还押金，不论屋况有没有损坏。若房东刻意违反，房客最高可求偿押金两倍的惩罚性赔偿。

所以搬家日一定要留证据：逐间拍照或录像记录空屋状态、保留交钥匙记录，并以书面告知房东新的通信地址，让 14 天的起算点与寄送对象都没有争议。

法条列出房东能扣的只有四类：未付租金、超出正常磨损（ordinary wear and tear）的损坏修缮费、租约约定由房客付给房东的未付水电费，以及房客留下物品的搬运与保管费用。正常使用造成的耗损不能扣，前一位房客造成的损坏也不能算在你头上。

争议时举证责任在房东：法条规定，在任何争执扣款金额的程序中，由房东负举证责任证明所扣金额合理。房客要做的就是把屋况证据留好。

入住前：房东必须主动给房客一次共同验屋的机会，时间在正式入住之前。房客若接受，双方要签一份书面文件载明现有瑕疵；日后房东不得就已载明的状况扣押金。这一步等于先把「不是我弄坏的」写成证据。

搬离前：房客通知终止租约后，房东须在合理时间内告知房客有要求验屋的权利。验屋时间必须落在租期结束前两周到一周之间，房东要至少提前 48 小时书面通知日期与时间。验屋后房东列出待修缮或清洁的项目，房客可在搬走前自行处理，避免被扣款。

两次验屋都要自己留照片：入住当天与退租当天以相同角度各拍一次，是押金争议里最有用的证据。

依州检察长办公室的指南，六户以上的建筑，房东必须把所有押金存进纽约州银行的计息账户。利息扣掉每年 1% 的行政费用后全部归房客，房客可选择从房租折抵、信托保管到租期结束，或每年领一次。

押金必须与房东自有资金分开存放，房东并须告知房客存款银行的名称与地址。若建筑易主，新屋主承接所有押金责任；原房东须在五天内把押金移转给新屋主或退还房客，并书面通知房客新屋主的联系方式。

租金稳定房（rent stabilized）原本被排除在一般义务法第 7-108 条第 1-a 项之外。依 HCR 的说明，自 2025 年 11 月 15 日起第 7-107 条的修正，把 14 天退还、逐项扣款明细与验屋权延伸到租金稳定房房客。也就是说，2026 年在纽约租房，不论是不是租金稳定房，「14 天」与「逐项明细」都适用。

第一步永远是书面催告：用 email 或挂号信要求房东在期限内提供逐项明细并退还押金，附上入住与退租照片，把时间轴写清楚。书面往来本身就是后续程序的证据，很多案子在这一步就解决。