紐約中介費怎麼算？FARE Act 後房客還要付 broker fee 嗎
OuYu editorial teamAbout 8 min read
2025 年 6 月 11 日起，紐約市 FARE Act（Local Law 119 of 2024）把中介費歸給「聘請中介的一方」：房東與房東的掛牌中介不得再把費用轉嫁給房客。過去房客常付到約年租金 10–15%（月租 $3,500 的房子約 $4,200–6,300）的 broker fee，現在只有你自己聘請中介時才需要付。房東另須在廣告與簽約前，逐項書面揭露房客要付的所有費用。
Disclaimer本文為一般資訊整理，非法律意見；法規可能變動，請以官方公告為準。
FARE Act 改了什麼
FARE Act 全名 Fairness in Apartment Rental Expenses Act，是紐約市 2024 年第 119 號地方法（Local Law 119 of 2024），2025 年 6 月 11 日生效，內容編入紐約市行政法典第 20 篇第 4 章新增的第 15 分章「租賃不動產協議」（Rental real estate agreements）。核心規則只有一句：誰聘請中介，誰付中介費。
在紐約，多數房源是房東或管理公司請中介掛牌、帶看。這類「房東方中介」（landlord's agent，包含把房源刊上網站的 listing agent）自生效日起不得向房客收取中介費；房東本人也要為自家中介或掛牌中介的違規行為負責。法規並設有可推翻的推定：中介只要公開刊登某個房源，就推定他是經房東授權而刊登。
另外兩件事一併被禁止：不得規定房客必須透過某位指定中介才能租到房子，也不得要求房客接受同時代表房東與房客的「雙重代理」（dual agent）。
什麼情況下房客還是要付錢
FARE Act 禁止的是把房東方中介的費用轉嫁給房客，不是禁止所有費用。以下三種情況，房客仍可能要付：
- 自己聘請中介：你主動找一位代表你的租房中介（tenant broker）幫你看房、談約，雙方約定的服務費仍要付。簽約前請對方把金額與服務範圍寫成書面。
- 生效日前就成立的付款義務：如果在 2025 年 6 月 11 日之前，你對中介費已負有契約義務，依個案情形可能不受這項禁令保護。
- 背景與信用調查費：這類費用不在 FARE Act 的禁止範圍，但依紐約州不動產法 §238-a，信用與背景調查費合計不得超過實際成本或 $20（取較低者），房東還要給你調查報告與收據；你若提供 30 天內做過的報告，房東應免收此費。所有費用仍須事先揭露。
| 情境 | 中介費由誰付 |
|---|---|
| 房東或管理公司請中介掛牌、帶看 | 房東（房客 $0） |
| 你自己聘請中介代表你找房 | 房客，金額依雙方書面約定 |
| 中介說「不聘我就不能看這間」 | 違法：不得以聘請中介作為租房條件 |
| 同時代表房東與房客的雙重代理 | 違法：不得強制房客接受 |
看到 no fee 與 fee 房源該怎麼判斷
FARE Act 之後，廣告與掛牌頁面不得出現違法的房客中介費，而所有房客必須支付的費用都要以清楚顯著的方式揭露。因此，如果一則房源寫著「broker fee 一個月」，而帶看的中介是房東請來的，這本身就是違規訊號。
「no fee」這個標籤在 2025 年之前多半代表房東吸收了中介費；現在一般房源本來就不該向房客收中介費，標籤的資訊價值已經下降。真正該比較的是簽約當下要掏出多少錢：第一個月房租、押金，以及清單上被列出的其他費用。
簽約流程也有硬性要求：房東或其中介必須給你一份逐項列出所有應付費用的書面揭露，每一項都要有文字說明，你要在簽租約之前先簽這份揭露；房東須保存三年並給你一份副本。拿不到這份清單，本身就是可以申訴的事由。
上路之後市場發生什麼變化
最直接的改變是前期成本。過去房客付的中介費多半約年租金 12%、區間約 10–15%；以月租 $3,500 的房子為例，年租金 15% 換算約 $6,300。據 Brick Underground 引述 StreetEasy 的資料，法案上路後簽約當下的平均前期支出從約 $12,942 降到約 $7,537，平均省下約 $5,404。
另一面是租金。部分原本收中介費、改掛 no fee 的房源把要價往上調，StreetEasy 觀察到的平均幅度約 5.3%，個別中介回報的幅度更高。以月租 $3,000 為例，租金多 5% 是一年多付約 $1,800，仍低於一次付掉的中介費，但住到第二年之後差距會縮小；因此看到租金偏高的房源，值得同時算「第一年總支出」與「第二年總支出」兩個數字再比較。
業界公會 REBNY 曾就此法提起訴訟並聲請暫停實施，法院於 2025 年駁回該聲請，法律如期生效。
簽約前的六點檢查清單
看到喜歡的房子、準備下訂之前，把這六件事做完，可以擋掉大部分的費用爭議：
- 問清楚帶看的人是誰的中介：房東方，還是你自己聘的？答案決定你要不要付中介費。
- 要求那份逐項費用的書面揭露，在簽租約之前拿到、看懂再簽名。
- 把要付的錢列成一張表：第一個月房租、押金、申請與背景調查費、其他費用，加總後再比較不同房源。
- 看房、簽約之前，不要先付任何「保留費」或「排隊費」給中介。
- 所有款項用可追蹤的方式支付（支票、銀行轉帳），保留收據與對話紀錄。
- 若對方要求你先簽一份中介委任合約才肯帶看，先確認這是不是違法的強制聘請。
被違法收取中介費怎麼辦
FARE Act 由紐約市消費者與勞工保護局（DCWP）執法。你可以撥打 311 或到 DCWP 網站線上申訴，提交時附上簡訊、截圖、收據，以及中介的姓名與聯絡方式，證據越完整越好。記得留下地址或 email，DCWP 才能把正式申訴表寄給你，否則只會被當成線索處理。
DCWP 認定違規後會開立傳票，案件由紐約市行政聽證辦公室（OATH）審理；違規成立時，除了民事罰款，還可能被要求把違法收取的費用退還房客。依 Local Law 119 of 2024，違反收費禁令首次最高 $1,000、兩年內再犯每次最高 $2,000；違反費用揭露義務者首次最高 $500、再犯每次最高 $1,000。
法律同時給了房客私人訴訟權，你也可以自行到民事法院起訴。DCWP 另備有 11 種語言的房客中介費權益手冊，包含中文版本。
Frequently asked questions
紐約租房現在還要付中介費嗎？
多數情況不用。2025 年 6 月 11 日起，房東聘請的中介不得向房客收中介費；只有當你自己聘請中介代表你找房時，才需要依雙方的書面約定付費。
房東說不收中介費、但把月租調高，這樣合法嗎？
合法。FARE Act 規範的是中介費由誰負擔，不管房東怎麼訂租金。實務上請用「第一年總支出」比較：把 12 個月房租、押金與所有揭露的費用加起來，再和其他房源對照。
看到標示「fee」的房源還可以租嗎？
可以去看，但先問清楚中介代表誰。如果是房東請來的中介卻要向你收費，那就是違規；如果是你自己另外聘的中介，費用才依你們的約定計算。
中介要我先簽委任合約才願意帶看，可以嗎？
不行。法律禁止把「必須聘請某位中介」當成看房或租房的條件，也禁止強制房客接受同時代表房東的雙重代理。遇到這種要求，可以直接向 311 或 DCWP 申訴。
除了中介費，房東還可以向我收哪些錢？
背景與信用調查費不在 FARE Act 的禁止範圍，但依紐約州不動產法 §238-a 合計上限為實際成本或 $20（取較低者）。所有房客要付的費用都必須事先揭露，並在簽約前以逐項書面清單讓你簽名確認。押金另有上限與退還規定，詳見〈紐約押金規定〉。
已經被收了中介費，錢拿得回來嗎？
有機會。向 311 或 DCWP 申訴並附上付款證明，違規成立時 DCWP 可要求對方退還違法收取的費用；你也可以依法自行到民事法院起訴。