紐約押金規定｜上限一個月、14 天退還、扣款明細

紐約州 2019 年通過的《住房穩定與房客保護法》（HSTPA）把住宅押金上限訂在一個月房租。州一般義務法第 7-108 條的用字是「押金或預付款均不得超過一個月租金」，房東不能因為房客是留學生、沒有 SSN、沒有信用紀錄或需要擔保人，就要求兩個月、三個月押金。

紐約州住房及社區更新局（HCR）的押金說明更明確：房東向房客、擔保人或任何第三方要求超過一個月的押金都違法；只有續約房租調高、或租期中依法調漲房租時，房東才能要求補足差額，把押金補到新的月租金額。

一個月上限的例外只有季節性度假住宅與屋主自住的合作公寓（co-op）；另有受市府租金管制的單位、持續照護退休社區等機構型住宅整條不適用。一般出租公寓與分租房間沒有例外；向二房東分租時對方同樣是收押金的一方，簽約前把金額與退還條件寫進書面轉租合約。

留學生常遇到房東提議「多押幾個月」或「先付半年房租」。法條的用字是「押金或預付款」（deposit or advance），兩者都受同一個月上限拘束，要求預付半年與法條文字相牴觸。市場上仍常見這種要求；若決定接受，務必把金額與抵扣月份寫進租約並用可追蹤的方式付款。更常見也更有保障的做法是找擔保人或擔保公司，詳見〈留學生沒有 SSN／信用紀錄怎麼在紐約租房〉。

另一種常見收費是「訂位費」「保留費」。HCR 明文指出，房東或物業管理者不得為了保留房源而要求押金或額外費用，這類俗稱 key money 的收費違法。看房當天被要求先付幾百美元「壓房」，就是警訊。

至於中介費，2025 年 6 月 11 日生效的 FARE Act 已規定由房東聘請的仲介不得向房客收費，詳見〈紐約中介費怎麼算〉。

房客搬離後，房東必須在 14 天內做完兩件事：交付一份逐項列出扣款理由與金額的書面明細，以及退還剩餘的押金。

沒做到，房東就喪失保留任何一分押金的權利。州檢察長辦公室的說法很直白：房東若沒在 14 天內提供這份明細，就必須全額退還押金，不論屋況有沒有損壞。若房東刻意違反，房客最高可求償押金兩倍的懲罰性賠償。

所以搬家日一定要留證據：逐間拍照或錄影記錄空屋狀態、保留交鑰匙紀錄，並以書面告知房東新的通訊地址，讓 14 天的起算點與寄送對象都沒有爭議。

法條列出房東能扣的只有四類：未付租金、超出正常磨損（ordinary wear and tear）的損壞修繕費、租約約定由房客付給房東的未付水電費，以及房客留下物品的搬運與保管費用。正常使用造成的耗損不能扣，前一位房客造成的損壞也不能算在你頭上。

爭議時舉證責任在房東：法條規定，在任何爭執扣款金額的程序中，由房東負舉證責任證明所扣金額合理。房客要做的就是把屋況證據留好。

入住前：房東必須主動給房客一次共同驗屋的機會，時間在正式入住之前。房客若接受，雙方要簽一份書面文件載明現有瑕疵；日後房東不得就已載明的狀況扣押金。這一步等於先把「不是我弄壞的」寫成證據。

搬離前：房客通知終止租約後，房東須在合理時間內告知房客有要求驗屋的權利。驗屋時間必須落在租期結束前兩週到一週之間，房東要至少提前 48 小時書面通知日期與時間。驗屋後房東列出待修繕或清潔的項目，房客可在搬走前自行處理，避免被扣款。

兩次驗屋都要自己留照片：入住當天與退租當天以相同角度各拍一次，是押金爭議裡最有用的證據。

依州檢察長辦公室的指南，六戶以上的建築，房東必須把所有押金存進紐約州銀行的計息帳戶。利息扣掉每年 1% 的行政費用後全部歸房客，房客可選擇從房租折抵、信託保管到租期結束，或每年領一次。

押金必須與房東自有資金分開存放，房東並須告知房客存款銀行的名稱與地址。若建築易主，新屋主承接所有押金責任；原房東須在五天內把押金移轉給新屋主或退還房客，並書面通知房客新屋主的聯絡方式。

租金穩定房（rent stabilized）原本被排除在一般義務法第 7-108 條第 1-a 項之外。依 HCR 的說明，自 2025 年 11 月 15 日起第 7-107 條的修正，把 14 天退還、逐項扣款明細與驗屋權延伸到租金穩定房房客。也就是說，2026 年在紐約租房，不論是不是租金穩定房，「14 天」與「逐項明細」都適用。

第一步永遠是書面催告：用 email 或掛號信要求房東在期限內提供逐項明細並退還押金，附上入住與退租照片，把時間軸寫清楚。書面往來本身就是後續程序的證據，很多案子在這一步就解決。